Omlægning af realkreditlån
Økonomi

Omlægning af Realkreditlån til lavere rente og kortere løbetid

Vi sparede 320.000 kr på omlægning af vores fastforrentede realkreditlån. Og så er vi oveni købet færdige med at betale det af 11år før planlagt. 11 år!
Men jeg vil gerne lige starte med begyndelsen.

Hushandlen

Vi købte drømmehuset i 2014, vi var førstegangskøbere og havde ledt længe.
Manden er jyde så der måtte selvfølgelig et bud på banen. Sælger kom med et modbud, vi bød igen, og handlen blev på under en time, aftalt til 85% af udbudsprisen. Huset var før vi fik interesse for det, allerede nedsat med 15% af sælgers oprindelige udbudspris på 1.650.000, så vi følte at vi gjorde en rigtig god handel da vi lukkede handlen på 1.190.000 kr.

Finansiering af hus

Udbetaling, de 5% af husprisen,  dem havde vi sparet sammen til. Det er vist egentlig et krav fra bankernes side..
Så vidt jeg husker skulle vi vist have 5% af den pris huset var udbudt til, og ikke 5% af den pris vi forhandlede os frem til. De 15% er et boliglån hos banken,  og det lån er det vi skal af med hurtigst muligt, det er det dyreste rentemæssigt. Realkreditlånet er så naturligvis de sidste 80% og vi valgte et 30 årigt fastforrentet 3% lån.

Læs også: om motivation til gældsafvikling

Valg af realkreditlån

Min mand ville gerne have haft F1, F3 eller F5 lån, og set i bakspejlet havde det vist være et godt valg rent økonomisk set.
Men – Jeg kunne ikke! Jeg må vide hvad vi skal betale,  ellers vil jeg bruge urimeligt meget tid på at bekymre mig om renter der stiger og falder, hvilket jeg ærlig talt ikke har forstand på.

Til gengæld,  da det blev tid til at hjemtage realkreditlånet, tog manden beslutningen om at vi ikke skulle kurssikre.
Det er i den grad gambling,  eller sådan føles det hvertfald indtil man får af vide hvilken kurs man fik lånet til.
Jeg husker ikke tallene,  men vi tjente på ikke at kurssikre realkreditlånet.

Læs også: guiden til et nemt og overskueligt budget

Pas på livsstilsinflation

Det skete nemlig for os. Desværre.
Efter at have været meget sparsommelige i de år hvor vi afdragede ungdomsgæld, og derefter sparede op til udbetaling på hus, så skete der et skift. Planen var at hurtigt afbetale banklånet, men der gik livsstilsinflation i den for os. Endelig var drømmen om eget hus gået i opfyldelse,  og vi skulle derfor “selvfølgelig” have en masse ting til huset, og hvad vi ellers ikke havde købt de sidste år. Det er egentlig en lang historie som fortjener et indlæg for sig selv. Men helt kort, så steg vores forbrug helt markant og vi afdragede kun det aftalte beløb til banklånet.

Læs også: om forbrug, overforbrug og livsstilsinflation

Omlægning af realkreditlån

Her i foråret 2018 “vågnede” vi op igen. Jeg faldt over begrebet Minimalisme,  og så tog tingene fart. Vi begyndte at afdrage ekstra på banklånet og kiggede også nærmere på andre af vores faste udgifter.
Herunder realkreditlånet, som vi nu har afdraget på i 4 af de 30år.

Vi indhentede lånetilbud og valgte omlægning af vores 30 årige 3% realkreditlån, til et 15 årigt 1% lån.
Det betyder at vi nu betaler ca 1400kr mere i afdrag pr måned , altså ca 4150 kr mere til terminen hvert kvartal end ellers. Til gengæld er vi gældfri 11 år før planlagt.
Og samlet set sparer vi 320.000 kr i alt, inklusiv udgifter til omlægning.

Sammenligning af realkreditlån

Når man kigger på lån, får man en oversigt over hvad man skal afdrage hvert år i lånets løbetid,  og det er de tal jeg har sammenlignet.
Vores 3% lån ville på de restende 26 koste i alt 1.361.036 kr, mens et 15 årigt 1% lån i alt vil koste 1.040.672 kr. Altså en besparelse på i alt 320.364 kr.

Tal fra lånetilbudet

Det er jo en stor besparelse, så næste skridt er at se hvad det kommer til at betyde for de afdrag vi skal betale. På billedet herunder ses bankens sammenligning af de to lån. Restgælden på det nye lån er knapt 40.000 højere, det er omkostningerne ved omlægningen. Omkostningerne er altså indregnet i de tal som viser besparelsen. Forskellen i ydelse pr år før skat, er det tal som viser, hvor meget afdragene vil stige. Pr år er det 16.572 kr, altså 1381 kr pr måned eller 4143 kr pr termin. Afdrag pr år, er det tal som gælden formindskes med. Det vil sige at ved at betale 16.000 mere pr år, skærer vi 34.000 ekstra af gælden hvert år. Det er da til at tage og føle på.

Når man optager lån, skal man følge med i kursudviklingen. Jo tættere på kurs 100 des bedre. Man kan vælge at kurssikre, men det har også en pris. Vi fravalgte. Kursen steg og vi endte med et nyt realkreditlån på 917.000 frem for 922.000 som beregningerne lyder på.

Kursen kan følges løbende

Overvejelser

Huset er vores hjem, og her skal vi bo til evig tid – den tanke giver mig så uendelig meget ro. Og det er grunden til at vi vælger at omlægge realkreditlånet. Fordi vi bliver boende i huset og ønsker at det skal være betalt. Hvis man nu ikke har planer om at blive boende, vil denne omlægning måske ikke være så attraktiv. 1381 kr pr måned i 15 år, er immervæk knapt 250.000 kr som man i stedet kunne invistere fx.

Vi ser sådan på det, at det at betale gæld af, er en sikker besparelse, mens invistering er forbundet med en hvis risiko. Og om mindre end 15 år, har vi meget lave boligudgifter, og vil derefter kunne invistere den samlede månedlige ydelse på 6008 kr. For at kunne sammenligne har jeg sat de to versioner op i en tidslinie på 26 år, som er den resterende løbetid på det oprindelige realkreditlån.

Omlægge eller ej?

Omlægning vs invistering

For sjov har jeg lige tastet tallene ind i Nordnets opsparingsberegner. Hvis vi i stedet for at omlægge realkreditlånet, havde invisteret de 1381 kr hver måned de 26 år der var tilbage på vores oprindelige 30 års lån. Kunne det have set således ud:

Invistering frem for omlægning

Hvis vi nu vælger, efter at have omlagt lånet og have betalt det ud, at invistere de 11 år hvor vi ikke har realkreditlån. Kan det se således ud:

Omlægning efterfulgt af invistering

Differencen efter 26 år er ca 45.000 kr, som man ville have ekstra ved at invistere 1400 pr måned i 26 år. Men hvis afkastet pr år ændres til 6 % vil det være bedre at invistere 6000 pr måned i 11 år. Hvis afkastet viser sig at være 8 % tipper favøren igen til 1400 i 26 år. Så min vurdering er, at det er umuligt at vurdere, hvilken måde man bedst bruger de 1381 kr på måned, om det er på omlægning af realkreditlån eller på invistering.

Vi har vægtet det at blive hurtigere gældfri.

Overvejer du omlægge realkreditlån?

4 kommentarer

  • Søren Beyer Kofoed

    Spændende artikel, nyder virkelig at læse hvordan i har gjort tingene. Kunne det virkelig svare sig at omlægge når man tænker på omkostningerne?

    Vh Søren.

  • FamilieFinanser

    Hej Søren.
    Tak for din besked
    I de 300.000 vi sparer på sigt, er omkostningerne til omlægningen trukket fra. Men det kan også betale sig at spekulere i hvornår man omlægger ift kurs mv. Så jeg vil bestemt mene at det kan betale sig, det er jo en sikker besparelse. Som sagt betaler vi ca 1500 mere pr måned, men har skåret hele 11 år af lånet, hvor vi jo ikke skal betale.
    Kh Maria

Skriv et svar